Come si deve procedere e che costi comporta l’eredità di un bene immobile?
Alla morte di una persona titolare di un patrimonio, i suoi beni sono soggetti ai meccanismi di successione ereditaria, ovvero quell’istituto che determina il trasferimento di tutti i rapporti giuridici dal defunto ai successori, e può essere di due tipi:
1) a titolo universale: l’erede subentra nella totalità dei diritti e degli obblighi che non si estinguono con la morte del de cuius (vale a dire la persona che lascia l’eredità)
2) a titolo particolare: il successore subentra solo in uno o più rapporti patrimoniali ben precisi e definiti del defunto, in questo caso esso assume il nome di legatario.
La posizione di erede si assume soltanto accettando volontariamente l’eredità, che implica l’acquisizione non solo degli asset, ma anche dei debiti del defunto.
Al contrario, il legatario diventa tale automaticamente dall’apertura della successione (senza quindi accettazione del lascito) e non è tenuto al pagamento dei debiti, per cui riceve solo un vantaggio dall’attribuzione patrimoniale.
L’eredità può essere devoluta in base al testamento – un documento nel quale il defunto dispone l’assegnazione della parte disponibile del proprio patrimonio agli eredi ed eventualmente ai legatari. La parte rimanente – detta quota legittima – viene distribuita in base a principi stabiliti dalla legge.
In mancanza di testamento, è naturalmente quest’ultima a regolare tutta la successione, le quote e i destinatari.
Dichiarazione di successione
Il primo passo da compiere nel caso si riceva l’eredità di beni immobili è quello legato alla presentazione della dichiarazione di successione.
In breve, essa consiste nell’elenco di tutti i beni ereditati per determinare l’ammontare delle imposte sulla successione dovute, ed è un documento importante perché senza di esso (quindi senza il pagamento delle tasse), il bene non può essere ceduto.
Le tasse da pagare sull’immobile variano in base al grado di parentela.
La dichiarazione deve avvenire entro un anno dall’apertura della successione, presso l’Ufficio delle Entrate del luogo dell’ultima residenza del defunto.
Accettazione e trascrizione dell’eredità
La vendita di un immobile ereditato richiede che siano presentati anche altri due atti: quello riguardante l’accettazione dell’eredità e la sua trascrizione.
L’accettazione dell’eredità può essere espressa tramite dichiarazione formale, con un atto ricevuto dal notaio o dal cancelliere del Tribunale del luogo dell’ultimo domicilio del defunto, oppure può essere tacita attraverso il compimento di un atto concludente con il quale si manifesta la volontà di accettare l’eredità.
La trascrizione, invece, certifica che la proprietà del bene in oggetto è passata dalla persona defunta al nuovo proprietario, e viene eseguita dal notaio contestualmente alla ricezione dell’atto di accettazione.
Per la trascrizione dell’accettazione bisognerà portare dal notaio l’atto di successione e il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità.
Oltre alle tasse di successione, sono previsti altri tipi di imposte, analoghe a quelle di una normale compravendita immobiliare: l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, da pagare prima della presentazione della dichiarazione di successione; poi l’imposta di bollo, i tributi speciali (come i diritti di segreteria), e la tassa ipotecaria fissa di 35€ per ciascuna nota di trascrizione.
Infine, per procedere alla vendita, entro massimo 30 giorni dalla dichiarazione di successione, va presentata la domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto situato nella stessa provincia dell’Agenzia delle entrate a cui ci si è rivolti.
Anche questo passaggio prevede il pagamento di oneri specifici.
Nell’eventualità in cui l’immobile ereditato risulti in comunione tra più beneficiari, sarà necessario il consenso unanime alla vendita per poter procedere.
In caso di opposizione di anche solo di uno degli eredi, le opzioni percorribili sono due:
– vendere solo la propria quota di proprietà dell’immobile (anche se i coeredi hanno il diritto di prelazione);
– sciogliere la comunione davanti ad un giudice. Se i tentativi di mediazione non sono andati a buon fine; il giudice, in base alle norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare, stabilirà le condizioni di vendita del bene, e dividerà il ricavato tra i coeredi.
Anche nel caso dell’intenzione di mettere in vendita un immobile ricevuto in eredità, il nostro consiglio è quello di affidarsi a professionisti seri e preparati, in grado di guidarvi passo passo in tutta la procedura.
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