Molto spesso in ambito immobiliare si sente parlare della formula dell’usufrutto o della figura dell’usufruttuario. Se non vi è mai capitato di utilizzare questo istituto giuridico può essere utile un approfondimento per capirne il funzionamento e in quali casi può essere utile.
Tecnicamente l’usufrutto è un “diritto reale su cose di altri”. Se ne parla nel Codice Civile nel Libro Terzo, al Titolo V che si occupa della proprietà, a partire dall’articolo 978.
L’usufrutto è definito in particolare all’articolo 981 come il diritto di un soggetto “di godere della cosa” traendone “ogni utilità che questa può dare”, con alcuni limiti stabiliti sempre nel Codice Civile. Il punto è che – grazie a questo istituto giuridico – il soggetto che detiene l’usufrutto è diverso da quello che detiene la proprietà che acquista così la qualifica di “nudo proprietario”.
Tra i “frutti” di cui può godere l’usufruttuario ci possono essere per esempio i canoni di affitto di un immobile o la produzione di terreni agricoli. In caso l’usufruttuario apporti migliorie al bene, ha diritto di farsi riconoscere un rimborso da parte del nudo proprietario.
Il diritto di usufrutto si può ottenere in vari modi. Per contratto, per usucapione (anche se può diventare difficile distinguere nel concreto tra i due concetti), per legge, per testamento.
La titolarità di tale diritto prosegue generalmente fino alla morte del soggetto che ne è beneficiario o, nel caso di persone giuridiche, per un massimo di trent’anni. Ovviamente è possibile anche rinunciare al diritto rendendo la piena proprietà e disponibilità del bene in questione al proprietario.
I casi più tipici di usufrutto di un immobile
I beni non deperibili più tipicamente oggetto di un contratto di usufrutto sono gli immobili. Le cause per cui ci si ritrova in tale casistica possono essere svariate.
Innanzitutto c’è quella, già citata, dell’usufrutto legale. In particolare questo istituto viene attivato quando un minore acquista – nel caso più tipico per eredità, ma non solo – la proprietà di un bene, la cui tutela legale viene quindi assunta dai suoi genitori fino alla sua maggiore età.
Uscendo dalla specifica casistica dell’usufrutto legale, uno dei casi più tipici è quello in cui uno dei due coniugi, in presenza di figli, decide di lasciare a questi ultimi la proprietà dei beni, disponendo l’usufrutto per il coniuge sopravvissuto. In questo modo viene semplificata la procedura della successiva acquisizione della piena proprietà – definita in termini giuridici “consolidamento” – da parte dei figli.
L’instaurazione dell’usufrutto però, come abbiamo visto, può avvenire anche per contratto, quindi per esempio quando un genitore decide di cedere immediatamente la nuda proprietà ai figli con una donazione, riservando per sé il diritto di abitare nell’immobile finché sarà in vita.
Questa scelta può venire presa per varie ragioni: anche in questo caso per anticipare gli effetti successori. Ma anche per staccare da sé stessi la proprietà del bene, molto spesso per proteggerlo dalle pretese creditorie di terzi. Ovviamente questa scelta comporta dei costi e va confrontata con altre che possono portare lo stesso risultato come ad esempio la creazione di società immobiliari con personalità giuridica o fondi fiduciari.