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Andamento del mercato immobiliare italiano in tempo di Covid

Postato da Luca Altariva on 19 Novembre 2020
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Andamento del mercato immobiliare italiano in tempo di Covid

Ci stiamo tutti rendendo conto in molti modi degli effetti dell’epidemia da Covid-19 sulle nostre vite, a svariati livelli. Sul piano personale ma anche collettivo, sui nostri sistemi sanitari, sociali ed economici. Da quest’ultimo punto di vista le conseguenze di questo virus vanno sommate a quelle delle restrizioni imposte dai governi per limitarne la diffusione. Con diversi gradi a seconda dell’andamento della curva dei contagi, infatti, le limitazioni ai movimenti e in alcuni casi allo svolgimento del proprio lavoro, hanno avuto e stanno avendo conseguenze sullo stato di salute della nostra economia.

Né dal punto di vista dell’andamento del mercato immobiliare italiano, né da quello di nessun settore economico, è possibile attualmente misurare questo impatto in maniera definitiva, sia dal punto di vista dei danni, sia da quello della modificazione di preferenze e di comportamenti e su quanto questi cambiamenti saranno durevoli. Un’analisi completa sarà possibile infatti solo in retrospettiva, quando la crisi sarà risolta o per lo meno quando sarà passato un intervallo di tempo sufficiente ad avere dati abbastanza completi, intanto in relazione al 2020. 

È tuttavia possibile tracciare un quadro che comprenda i primi indicatori e soprattutto tenti di identificare tutti gli elementi in gioco, in modo da poter leggere man mano l’andamento del mercato immobiliare avendo ben chiare le cose a cui guardare per interpretare il futuro prossimo e magari spingersi a fare qualche previsione, a livello nazionale o più locale. 

Come ha reagito il mercato immobiliare in Italia all’emergenza Covid-19?

Possiamo rispondere almeno parzialmente alla domanda su come ha reagito il mercato immobiliare in Italia alla emergenza del coronavirus, cominciando dalla valutazione dei dati relativi ai primi mesi dell’anno, che comprendono grosso modo il periodo iniziale contraddistinto da una situazione di normalità, i mesi di lockdown più restrittivo e infine la fase di successiva progressiva liberalizzazione delle restrizioni, a partire da maggio 2020. Non è ancora possibile ovviamente al momento attuale avere a disposizione e quindi valutare i dati della seconda ondata, a partire da ottobre 2020.

Considerando ciò di cui siamo in possesso, la maggior parte degli analisti concorda sul fatto che il mercato immobiliare ha tenuto e che le previsioni più fosche per ora non si sono avverate. Alcuni osservatori molto autorevoli avevano previsto infatti contrazioni molto più severe e questo non solo a livello nazionale. Le previsioni della BCE di maggio 2020 per esempio, relative quindi all’intera Unione Europea, per il momento possono essere catalogate come molto più negative rispetto alla realtà che si è verificata. 

In sostanza, l’indicatore fondamentale che ci permette di fare questa valutazione è quello relativo all’andamento dei prezzi. La pandemia di Covid-19 ha causato un inevitabile contrazione del volume di compravendite, dovuta innanzitutto ai periodi di lockdown più rigido che, oltre a fermare le attività, hanno provocato anche dilazioni e ritardi su ciò che era già stato concordato, con un sostanziale stop ai rogiti notarili. A fronte di questo però, non si sono registrati al momento significativi cali dei prezzi degli immobili. Anzi, il trend di aumento a livello nazionale è stato confermato nel primo e nel secondo semestre del 2020, come certificano i dati ISTAT e secondo alcuni osservatori questo dato, seppur più contenuto, verrà mantenuto anche nel terzo trimestre, nel quale il volume di compravendite aveva ricominciato a crescere, seppur lentamente.

La spiegazione di questo è largamente dovuta al fatto che, come rileva l’istituto nazionale di statistica, se si parla di andamento del mercato immobiliare, i prezzi di per sé rimangono molto “vischiosi” rispetto ai volumi, nel senso che i loro movimenti sono molto resistenti agli effetti di fluttuazioni della domanda troppo limitate nel tempo o troppo poco signfiicative. 

È altrettanto ovvio che un conto sono gli effetti del lockdown, un conto sono quelli che potenzialmente potrebbe provocare in prospettiva una recessione economica.

Le previsioni per l’andamento del mercato immobiliare in Italia nel prossimo futuro

Per fare previsioni prudenti sul futuro a breve e medio termine del mercato immobiliare in Italia, infatti, non si può non considerare l’ipotesi di contrazioni economiche generalizzate, causate dalla pandemia e dalle relative restrizioni, a livello nazionale ma anche globale, in un’epoca in cui i mercati sono strettamente interconnessi. Ovviamente non è possibile prevederne l’entità e già al momento, sia a livello europeo che nazionale, sono in atto politiche espansive dal punto di vista monetario e fiscale, che in parte stanno già facendo sentire i loro effetti a livello macroeconomico. 

In sostanza, quello che si sta cercando di evitare è che il Covid-19 crei effetti troppo negativi e troppo permanenti sui livelli di occupazione, sulle capacità reddituali, sulla possibilità di accesso al credito e da ultimo, su un fattore che sembra abbastanza evanescente ma che in realtà ha un’importanza determinante sulle performance dei nostri sistemi economici per come sono strutturati e cioè la cosiddetta “fiducia dei consumatori” che – a parità di capacità di spesa – influisce direttamente sulla propensione a consumare e investire e quindi sulla domanda di beni e servizi. Ciò ha chiaramente una diretta influenza anche sull’andamento del mercato immobiliare. Con effetti che però non sono sempre quelli che si potrebbero pensare.

Un settore come quello immobiliare infatti resiste meglio di altri a questi cicli economici: in tempi di turbolenza e incertezza, le preferenze degli investitori possono essere portate a riversarsi su questa tipologia di asset, che possono venire considerati a tutti gli effetti come “bene rifugio”, un bene cioè che ha un valore intrinseco che quindi rimane più stabile e immune da congiunture finanziare negative. Soprattutto se questo impulso viene anche sostenuto da un basso livello dei tassi di interesse. Questa tendenza a rifugiarsi nel “mattone” è poi particolarmente valida per il mercato immobiliare in Italia, che da sempre, per ragioni storiche e culturali, è caratterizzato da un’alta propensione a utilizzare il grosso dei risparmi in questo modo.

Bisogna infine considerare che non tutti i territori italiani partono dalla stessa situazione e che quindi le conseguenze di eventuali fluttuazioni economiche non si ripercuoterebbero dappertutto allo stesso modo, sia a livello di PIL generale, sia in conseguenze sul mercato immobiliare.

Questo non solo per lo stato economico di partenza di una determinata regione o territorio, ma anche per esempio per le caratteristiche delle zone geografiche in cui ci si trova. L’ultima considerazione che è necessario fare sugli effetti della pandemia da Covid-19, nell’ambito che stiamo considerando, riguarda infatti le preferenze degli acquirenti.

Come sono cambiate le preferenze degli acquirenti sul mercato immobiliare in Italia in seguito alla pandemia?

Una delle conseguenze principali che si sono registrate al momento della ripresa delle attività dopo il lockdown di primavera, sono state proprio quelle relative alle preferenze di chi cerca un’abitazione.

L’esperienza di non poter abbandonare la propria casa per la maggior parte del tempo, ha decisamente orientato la ricerca verso immobili con giardino o almeno con balconi e terrazzi. Poter avere o meno aree di sfogo esterne ha avuto un impatto decisivo sulla qualità della vita delle persone, soprattutto nel caso delle famiglie con bambini.

Anche l’obiettivo di spazi più ampi, in modo da poter ricavare aree dedicate allo smart working è un elemento di cui tenere conto. Come la tendenza ad allontanarsi dal centro per cercare dimore in contesti più vivibili e più a contatto con la natura.

Questi ultimi due elementi sono significativi per ipotizzare se questo cambiamento di preferenze sarà soltanto una temporanea ed effimera reazione all’esperienza legata al Covid – 19 o se invece si tratterà di tendenze destinate a stabilizzarsi.

Si potrebbe a buon ragione pensare infatti che una volta abbattute certe barriere di tipo culturale e organizzativo, che sono cadute a causa di questa impellente necessità, l’incremento del numero di ore di lavoro in smart working sarà un cambiamento definitivo del nostro sistema economico, che porterebbe con sé quindi una sempre maggior necessità di avere in casa spazi dedicati a questo. Una tendenza che potrebbe via via consolidarsi, man mano che le necessarie infrastrutture colmeranno il digital divide ancora presente in alcune zone del territorio italiano, in particolare quelle più lontane dai centri urbani.

Questo contribuirebbe quindi ad accelerare e consolidare lo spostamento verso piccoli centri o zone di campagna, che offrono una migliore adattabilità e resilienza in relazione appunto ad esperienze straordinarie come le pandemie, ma anche per esempio ad eventi che rischiano di diventare sempre più frequenti come quelli meteorologici legati al cambiamento climatico. 

È ovviamente ancora presto per dirlo, ma può darsi insomma alcune delle tendenze che si registrano attualmente sul mercato immobiliare in Italia, non resteranno soltanto legate al Covid-19, ma diventeranno caratteristiche strutturali di cui non si potrà non tenere conto in futuro. 

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